И вот пришла долгожданная новость – появилось решение, позволяющее продавать недвижимость на Кипре тем, кто не является официальным собственником. Раньше на Кипре без титула (свидетельства о собственности) такая сделка не разрешалась. Как это стало возможно?

Иногда заветное свидетельство можно ожидать годами, однако рынок недвижимости не может стоять на месте. И теперь во время перепродажи жилья новый покупатель заключает договор напрямую с тем, кто строит. При этом первоначальный договор отменяется. Ведь собственность без официального титула нельзя продать, не согласовав с владельцем. А им изначально является застройщик. И вот долгожданная радостная новость для тех, кто владеет недвижимостью, но официально еще не стал собственником: вы можете продать недвижимость третьим лицам.

О новой системе купли-продажи

Ранее требовалась подпись зарегистрированного владельца для передачи договора купли-продажи в Департамент регистрации земель. А договор необходимо было хранить в Департаменте до момента получения свидетельства о собственности. Теперь отмена первоначального договора о купле-продаже между официальным владельцем и покупателем идет параллельно подписанию соглашения между застройщиком и новым клиентом. Такое соглашение в идеале должно содержать пункт о письменном подтверждении обязательства зарегистрированного собственника.

Если ваш договор не подразумевает этого пункта, первый покупатель может попасться на крючок. Ведь порой застройщик просит плату в 15-20% от стоимости нового договора для отмены первоначального соглашения, либо еще как-то усложняет ситуацию. Это вполне объяснимо – ему необходимо продать свои объекты, а не участвовать в продажах первоначальных покупателей.

Размер оплаты за отмену договора о купле-продаже варьируется от 2 до 4 тысяч евро в зависимости от особенностей ситуации. Если просят больше, то будьте начеку – это уже вымогательство.

 При утверждении нового соглашения нужно учесть следующие вещи:

  • отмена старого договора и подписание нового должно происходит в один и тот же день;
  • договор находится в Департаменте земельной регистрации? Нужно забрать его заранее или, в крайнем случае, в день подписания с последующим депонированием нового договора;
  • первый клиент должен оплатить все расходы и налоги до официального момента отмены соглашения и предъявить документ об оплате подоходного налога.

Возможно возникновение вопроса о стоимости новой сделки. При покупке, к примеру, квартиры за 100 тысяч евро и продаже за 150 можно ли получить подпись застройщика на подобном договоре? Ведь он получил только 100 тысяч. Неизвестно, кого налоговые органы будут считать ответственным за уплату НДС со стоимости сделки, поэтому рекомендуется внести в договор пункт о том, кто ответственен за уплату налогов. Неизвестно также, возникнет ли требование со стороны Департамента об уплате застройщиком трансферных взносов по первому договору. Ответ на этот вопрос нельзя предугадать заранее, все будет зависеть от особенностей конкретной ситуации.

Трансферный платеж берет Департамент регистрации земель при переходе собственности к новому владельцу без официального титула. Он находится в пределах 1–5 процентов от цены на недвижимость и некоторых других обстоятельств.

Обращение в суд? Вполне возможно

По новому закону те, кто купили недвижимость много лет назад и все еще не получили свидетельства о собственности, могут подать в суд для назначения управляющего, чтобы решить этот вопрос. Клиент обязан депонировать соглашение о купле-продаже в Департаменте регистрации земель и обратиться в суд против продавца.

 Для этого необходимы следующие условия:

  • недвижимость не имеет титула;
  • свидетельство о собственности не получено по вине продавца;
  • продавец бездействует или даже задерживает мероприятия по получению титула.

Необходимо принять во внимание и поведение продавца, если не исправлены ошибки до назначенного судом срока, ему грозит тюремное заключение. Выдача титула занимает уйму времени на фоне подъема строительства на Кипре и весьма медленных действий со стороны соответствующих инстанций. Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону. Так, власти приняли к рассмотрению возможность выпуска временного титула и для комплексов жилья и проектов индивидуального плана. Ведь одна квартира, не соответствующая стандарту, может задержать выдачу документа для всего многоквартирного дома.

Теперь же, с новыми правилами, можно будет выдать титулы всем стандартным квартирам с переводом их на другое имя и временный титул объекту, несоответствующему требуемым параметрам. Изменился и срок, в течение которого необходимо депонировать договор в Департаменте земельных регистраций, теперь он составляет не более двух месяцев со дня подписания.

Новая система поспособствует процессу получения титулов собственника, облегчит жизнь клиентам и, конечно, принесет немалый доход правительству страны только благодаря трансферным взносам.

 Если никак нельзя продать сразу…

Безусловно, финансовый кризис сказывается и на продажах недвижимости. Однако выход всегда найдется. Многие владельцы – весьма продвинутые и находчивые персоны. Приведем пару примеров. В СМИ появляются объявления о лотерее, где выигрышем служит новый дом. Такой вариант не для физических лиц – не позволяет закон. А вот аукцион – дело интересное и выгодное. Можно добиться продажи быстро и даже по более высокой стоимости, особенно для конкурентоспособной недвижимости в живописной уголке на первой линии у моря.

Возможен и неплохой вариант бартерного обмена, когда владеющий квартирой в другой стране хочет провести равноправный обмен с коллегой на Кипре. Такой метод требует наличия большого количества объектов недвижимости с разнообразными характеристиками, поэтому это неплохая перспектива для планирующих квартирный бизнес за границей.

Частные владельцы также могут воспользоваться вариантом таймшера, несмотря на некоторые нюансы.

Все эти типы продаж весьма радикальны и подходят не всем, они подходят для крайних случаев, когда существует острая необходимость. Если есть возможность, то лучше приостановить процесс до лучших времен. Ведь кризис кончится, а недвижимость будет вашей всегда.